【QAあり】グッドコムアセット、通期は過去最高益予想 M&Aとリート展開を軸に5カ年計画で2030年に売上高6,000億円を目指す
目次
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。第3四半期の決算や通期の取り組み、今後の成長戦略についてご説明します。よろしくお願いします。
サマリー①
今期第3四半期の業績です。第3号ファンドが約111億円で組成されたことにより、利益率が低下しました。また、急激な物価上昇に伴い、主要顧客である公務員向けの販売が減少し、リテールセールスは約6億円のセグメント損失となりました。
さらに、販売物件の不足により、今期に仕入れた物件を同期間内に販売した結果、利益率が低下しました。今期の販売戸数761戸のうち、該当する戸数は118戸です。
次に、販管費についてです。Livenup Groupの株式取得に伴い、手数料やデューデリジェンス費用として約2億円を計上しました。さらに、新たなTVCMの放映費や制作費、「東京ヴェルディ」のスポンサー関連費用で約2億5,000万円を計上しています。そして、5月には1回目の記念株主優待を発行し、約3億円を計上しました。
また、今期に竣工する物件の仕入が拡大し、資金借入の登記費用などで約1億円を計上しました。
サマリー②
第4四半期の取り組みをご説明します。約200億円規模の第4号ファンドが9月末に組成予定です。当初は第4号ファンドと第5号ファンドの2つを想定していましたが、コスト面を考慮し、合算して1つのファンドとしました。また、契約済みの1棟販売などが第4四半期に売上計上予定となっています。
リテールセグメントでは、新たに富裕層向けの部署として「ウェルス・コンサルティング部」を新設しました。物価高の中でも継続して購入可能な高所得者層を対象に販売を開始しました。
M&Aで取得したLivenup Groupの業績は第4四半期に連結されます。来期は通期で業績が連結されるため、業績拡大に貢献する見込みです。
また、関西地方で事業を展開している日成アドバンスとの資本業務提携により、関西の物件仕入が進み、2棟の仕入を実現しました。現在、検討中の案件が1棟あり、今後も関西圏での物件仕入を進めていく予定です。
さらに、IR強化の一環として、9月26日から2日間開催される「日経・東証IRフェア2025」に参加します。これにより、より多くの方に当社を知っていただき、投資家層の拡大を図っていきます。
FY2025 3Q決算（連結損益計算書）
今期第3四半期の売上高は前期比26パーセント減の249億円、営業利益は前期比60パーセント減の11億円、経常利益は前期比60パーセント減の9億円、四半期純利益は前期比67パーセント減の5億円となりました。販売物件数は20棟761戸です。
販管費の増加要因については、先ほどご説明したとおり、今後の売上増加を見据えた先行投資などによるものです。
FY2025 3Q決算（連結貸借対照表）
貸借対照表です。Livenup Groupの貸借対照表は、今回の第3四半期で連結されています。
現金は38億円減少していますが、主な増減要因として、仕入時の手付金、ファンドへの出資、M&A関連費用、自己株式取得、株主優待、配当などの株主還元が挙げられます。なお、第4四半期で売上計上が進み、現金は回復する見込みです。
1.第1号~第3号に続き、第4号ファンドが組成予定
トピックスです。前期から開始した不動産ファンドでは、これまでに第3号ファンドまで組成されました。自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」を組み入れた物件として、21棟853戸の実績があります。
そして、約200億円規模の第4号ファンドが2025年9月末に組成予定です。当初は第4号ファンドと第5号ファンドの2つを想定していましたが、コスト面を考慮して1つのファンドにまとめました。
1.第1号~第3号に続き、第4号ファンドが組成予定
9月末に組成予定の第4号ファンドにより、不動産ファンドへの販売額は約500億円に達する見込みです。来期の販売額も500億円程度を見込んでおり、不動産ファンドへの販売総額は合計で約1,000億円となる予定です。そのため、次の第2フェーズとして私募リートを開始する計画です。私募リートへの物件売却により運用資産を拡大し、ストック収入をさらに伸ばしていきます。
私募リートの開始後も定期的にファンドを組成していきます。そして、第3フェーズとして上場リートの開始を目指します。
2.日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大
関西エリアで物件供給を行う日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアでの仕入を拡大しています。同社は大阪を中心に「アドバンス」シリーズの新築マンションを供給しており、売上高は230億円を超える仕入力・販売力の高い企業です。
現時点で関西エリアの物件を2棟仕入れており、現在も検討中の案件が1棟あります。今後も積極的に関西での仕入を進めていきます。
2.日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大
現在、大阪府では人口の転入超過が続いています。また、現在は大阪・関西万博が開催されており、2030年頃には統合型リゾートが開業予定です。これにより、経済の活性化や雇用の創出が期待され、今後も非常に盛り上がりを見せる地域だと考えています。そのため、当社は大阪府での物件供給を積極的に推進していく方針です。
3.LivenupGroupを連結子会社化し、新たに戸建市場に参入
戸建事業や中古住宅の再販事業を主力とするLivenup Groupを連結子会社化しました。同社は主力事業が異なるため、当社グループの事業領域拡大に寄与します。不動産管理戸数の増加により、ストック収入の拡大にも貢献する見込みです。
また、当社グループの成長戦略の1つであるM&Aに関する知見もあるため、事業領域や収益の拡大が実現可能だと考えています。同社が手掛ける戸建事業は都心や城南地区を中心に供給されており、需要が高く、販売は堅調です。
3.LivenupGroupを連結子会社化し、新たに戸建市場に参入
Livenup Groupを連結子会社化し、また戸建事業への事業拡大を行ったことに伴い、報告セグメントにLivenup Groupを追加しました。来期は通期でフル連結する予定であり、業績拡大に大きく寄与する見込みです。
4.新ブランドマンションの開発を開始
従来の「GENOVIA」シリーズを超える新しいコンセプトのハイブランドマンション事業を開始します。40平米から70平米の住戸を中心に、1階と2階には子育て支援につながるクリニックなどのテナントを配置することで、少子高齢化を意識した「少子」に焦点を当てていきます。
また、大型車の駐車が可能な駐車場を地下に配置し、壁一面をすべてガラスにし、屋上をオープンにすることで、明るさと開放感、高級感を演出します。
4.新ブランドマンションの開発を開始
この新しいブランドマンションは、年内に4棟を着工予定です。今後も共通のコンセプトに基づくハイブランドマンションを多数展開し、ブランドイメージを浸透させていきます。
5.俳優の山下智久さんを起用した新CMを放映
山下智久さんを起用した新CMを放映中です。集中的に放映した時期もあり、ご覧になった方もいらっしゃるかと思います。
また、当社ホームページにCM特設ページを開設しました。CMのほか、メイキング映像や会社説明動画も公開しているため、ぜひご覧ください。
6.投資指標・IR
「JPX日経中小型株指数」に6年連続で選定されました。この指標は中小型株の中から、資本効率や投資家を意識した経営を行う企業として、200銘柄のみが選ばれます。今後も継続的に選定されることを目指すとともに、将来的には「JPX日経インデックス400」を目指していきます。
6.投資指標・IR
9月26日から27日の2日間、「日経・東証IRフェア2025」に出展します。当社をより多くの方に知っていただき、理解を深めていただく機会になればと考えています。ぜひ会場へお越しください。
7.福証上場記念株主優待と株主還元を実施（重複上場）
福岡証券取引所の本則市場に重複上場しました。これにより、九州地方での物件供給や金融機関との取引強化、さらに九州でのIR活動を通じた認知度の向上が期待されます。
7.福証上場記念株主優待と株主還元を実施（記念優待）
福岡証券取引所への上場を記念し、記念株主優待を実施しました。1回目は2025年5月末日時点の株主さまに実施済みで、2回目は10月末日時点の株主さまに実施予定です。500株以上保有の方には2万円分、1,000株以上保有の方には5万円分のデジタルギフトを送付します。交換先は複数用意しており、株主さまが自由に選択可能です。
7.福証上場記念株主優待と株主還元を実施（配当）
当社は、配当性向35パーセントを目標に毎期配当を行うことを基本方針とし、TSR（株主総利回り）の拡大も重視しています。配当は上場来、8期連続で増配を続けており、この8年間で9倍となっています。
今期の配当予想額は45円です。また、自己株式の取得も積極的に行っており、今期も実施しました。取得した自己株式は、株式報酬やM&Aの実施時に活用しています。
8.パイプラインの拡大
積極的な仕入により、今期は9月12日時点で31棟1,929戸の仕入を実現しました。前期通期の約2倍の仕入を達成し、パイプラインを拡大しています。
また、仕入エリアも拡大し、物件の規模も大型化しています。今後も引き続き、積極的に仕入を進めていきます。
8.パイプラインの拡大（1,180億円相当にあたる物件を確保）
当社の主な仕入方法は、手付金のみで仕入が可能な仕組みとなっているため、仕入契約を締結していても前渡金のみが計上され、実際の仕入総額は貸借対照表には反映されません。
なお、締結済みの仕入契約に基づく仕入総額は804億円となり、実質的に1,180億円相当の物件を確保しています。
8.パイプラインの拡大（パイプライン）※2025年9月12日現在
9月12日時点での物件のパイプラインです。積極的な仕入により、販売物件は着実に増加しています。
8.パイプラインの拡大（パイプライン）※2025年9月12日現在
合計で77棟、総戸数5,373戸の仕入を実現しています。
8.パイプラインの拡大（物件の供給エリア）
自社ブランドマンション「GENOVIA」は、東京23区を中心に1都3県と大阪で供給しています。供給実績は、東京23区で166棟、1都3県と大阪を含む合計は205棟です。
9.当社出資先・子会社コンサル先の新規上場
当社が出資し、子会社が上場支援を行っているエレベーターコミュニケーションズが、札幌証券取引所アンビシャス市場に新規上場しました。上場後もIR支援を通じて継続的にサポートしています。
同社の株価は上場後に上昇しており、市場の期待感が高いと考えています。今後も支援先企業の上場実績を積み上げることで、案件の拡大につなげていきます。
当社グループの中長期成長
当社グループは、M&Aによる事業領域の拡大や、不動産ファンドへの物件供給を通じて成長を目指していきます。また、私募リートの早期開始や上場リートの立ち上げを進め、2030年10月期に売上高6,000億円、営業利益600億円の達成を目指します。
当社グループの5カ年計画
2030年10月期の売上高6,000億円を目指す当社グループの5カ年計画です。
既存事業である新築マンションの供給については、全国規模での供給を進め、不動産ファンド事業の拡大により、2030年には売上高2,000億円を実現します。また、残りの4,000億円については、M&Aによる事業拡大を通じて売上を達成する方針です。
Livenup Groupを連結子会社化したことで、戸建事業や再販事業を取り込みました。今後、さらなる事業領域の拡大を目指し、全国展開のために地場のマンションデベロッパーや買取再販会社、戸建住宅事業者、ホテル運営会社、少子高齢者向け住宅運営会社、建設会社、不動産管理会社、証券会社などを当社グループに取り込むことを検討しています。
これらの取り組みにより、相互のシナジーを活かしながら事業を拡大し、当社グループの企業価値を向上していきます。なお、現在、より詳細な成長戦略を示すための中期経営計画を作成中です。
過去最高の売上高を達成（FY2024）
売上高の推移です。今期の売上高予想は非開示としています。その理由は、積極的にM&Aを行うことで売上高が大きく変動する可能性があるためです。
過去最高の営業利益を予想（FY2025）
営業利益の推移です。今期の予想は前期比7.9パーセント増の58億円で、保守的な予想となっていますが、過去最高の営業利益を更新する見通しです。組織体制の見直しや若手社員の育成など、業務効率化により利益率の向上を図ります。
以上で説明を終了します。ありがとうございました。
質疑応答：第3四半期までの課題と5カ年計画について
司会者：「第3四半期の実績は想定どおりでしょうか？」というご質問です。
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